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未来楼市还能浪几.我有1些忧虑

原创: 葫芦娃

来源: 米宅(ID:MizhaiPlus)
文章已获授权



我想肯定的1点是:

站于长周期里看核心城市的房产仍然是我们不得不去选择的重要投资和配置渠道.

而我的忧虑来自于更大空间和更短周期里的焦虑和躁动.

这种焦虑和躁动正如黑暗里的1条蛇吞噬着所有.


1

不妨我们先从1个项目开始吧——

它位于世界第2大经济体是东北亚经济圈的重要节点城市同时也于远东第1层级的经济辐射圈内.

过去的10.该经济体内部的房产涨幅高达2500%是全世界涨幅好的 .最稳定的资产.

项目所于的城市1个小时可直达东北亚经济圈的重点城市3个小时可直达远东经济圈和东北亚经济圈的核心城市2个小时民航直飞通勤圈可以直达首尔 .东京等国际城市.

整个城市的人口总量接近德国第3大城市慕尼黑超过加拿大首都是哥本哈根的近2倍是冰岛整个国家人口的3倍这是1个拥有庞大人口基础的超大型城市.

整个城市的经济增速于过去两.均超过5%其中2017.的增速超过7%.其增速不仅远超老牌的欧美方家而且超过东南亚的泰国 .越南.

该项目位于城市的中央居住区(CLD)1km范围内学校 .医院 .交通枢纽站等诸多配套齐备10分钟车程范围内拥有多个购物中心和大型体育场.

值得1提的是城市和项目周边还拥有1个好的森林公园和1个原始森林公园夏季好的气温不超过25℃周边拥有多个国际标准滑雪场和1个5星级度假集群这是1个能把自住和度假做到完美融合优质房产标的.

更重要的是该城市的房价仅是同等人口总量和同等经济增速城市的1/70.


目前该经济体新1轮的货币政策和大基建已经启动经济转型正于路上.

稳健的政策和货1肪 .高速的经济发展 .充足的人口支撑 .成熟的配套体系 .优渥的生态环境 .巨额的房价价差……

大涨就于眼前!这是普通人捕捉行情的好的机会此时好的的行动就是不错过!

让我们怀着激动地心情解开这片"奶与蜜之地"的面纱——

Welcom to HeGang of HeiLongJiang.
2万1套房轻松暴击不是梦搏1搏单车变摩托.


鹤岗的城市落幕只需换个角度就变成1颗新星的升起.

魔幻么?

过往的楼市我们就是这么1路玩儿过来的.


2

上周末我于1个中部省会城市的新区踩盘晚上8点半我穿城而过返回市区.

道路两旁大量的住宅黑漆漆的1片只有点滴灯光沉浸于夜空中孤独而落寞.高高矗立的写字楼已经沉寂将近两.少有企业入驻.

大量的街铺被空置集中式商业的开业1拖再拖如今室外的电梯已经落满灰尘.

回想5.前该新城走的也是CLD的路子.

是城市南拓的重要节点;是主城商圈的第1辐射圈;1个小时直达CBD核心区;3个滨河公园环绕要插上写字楼有响当当的企业签约;还要搞上两个集中商业引入多家商业航母企业……

5.后这里是住满100万人的活力新城!

环绕城市1圈有不下7个类似的活力新城按照他们的规划要1共填满700万人口.

遗憾的是这个城市只有1000万的常住人口.

新城再建下去可能整个城市的人口都不够用了.

全国1共有多少个新区?

上百个?上千个?上万个?10万个?从来没有人去计算过或者是算不清.

单单是获批的好的新区就有19个.



其中还不包括正于报批的武汉长江新区 .合肥滨湖新区 .郑州郑东新区南宁5象新区……

真正已经做起来其成熟度能媲美主城的能有几个?

浦东算个1个滨海新区的泰达板块算1个郑东新区和两江新区的核心区也勉强算1个.

而这些成熟区有1个共同的特征:

接近10.甚至10.以上的成熟期.

最核心的原因就是:人的增长速度远低于城市新区的扩张速度.

但是这也无法阻止这些新区都成为整个城市里房价涨幅好的的板块.

未来楼市我忧虑的是:

我们从房价角度出发可能过高的估计了人口流入的增速.


2

上1周我看到两组数据.

3.份深圳公寓的成交量环比上涨222%;
2018.深圳公寓的成交量已经占深圳商品房总成交的1/3深圳每卖出去3套商品房就有1套是公寓;
过去的3个.珠海市场上接近1/5的成交都是公寓产品贡献的.



你以为我要开黑那些抢公寓的客户都是"啄宰咏耍

错错错!

我想谈谈:这么多的公寓都是从哪来的?

这些公寓大量是从前海 .南山 .福田 .横琴等等1系列的写字楼里"商改住"而来.

换句8嫡庑┯钪婕兜淖懿考豪镉写罅康男醋致ケ徊鸱殖晒⑾鄢鋈チ.

这件事情就有意思了——

前:秃崆僦心酥林鼙叩淖≌蹲士鸵晕约嚎孔诺氖怯钪婕兜500强企业集群;

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结果这个500强企业集群把自己拆成了1套套的小公寓卖给了所有的投资客.

该来的企业没有来该来的高收入人口没有来却招来了1群小炒家.

此时肯定有人要破口大骂:太不要脸了!怎么能这么收割我们?怎么还带直接"薅根儿"的?

但是导致这种结果的原因是什么?可能很少有人思考过.

深圳福田中心崛起的时候恰荹褪锹藓睦闲醋致テ迪挚罩玫氖焙颍簧钲谀仙街行尼绕鸬氖焙蛞睬∏[褪歉L锎罅康某卟阈醋致フ憧罩玫氖焙颍恢V葜6虑涛衲谕饣丰绕鸬氖焙蚋崭站褪侵V菥3路 .花园路办公聚集区大量空置的时候……

是否存于这么1种可能:

真的没有那么多牛逼企业像野草1般批量丛生还是那1帮人不过是从这里搬到4抢铮

不怪它们商改.还峙1频钠笠堤偕さ奶.

未来楼市我忧虑的是:

我们从房价角度出发可能过高的估计了产业的增速.


4

3个.前公布了我们2018.的城镇化水平——

59.58%比2017提高了1.06个百分点.


讲道理真的是1个值得庆贺的数字.

距离我们2030.70%的城镇化目标又迈进了坚实的1步.

与此同时距离城镇化的瓶颈又近了1步.

这是世界1些典型城市的城镇化率对比图——



我们发现70%之前都是迅猛发展70%之后就快速进入瓶颈期80%之后就基本缓速甚至凝滞.

70%的城镇化率就是1条瓶颈线碰到了就放缓了.

根据我们的目标计划我们的城镇化可能只有10.左右的飞速增长期.

有意思的是我们与此同时还于疯狂建设成熟周期于10.以上甚至15.以上的各种新区并把房价怼上天.

有没有1种可能:10.之后我们的城镇化已经进入瓶颈期而我们的新城却还没有成熟.

城镇化的收缩必然带来新城市人口流入的收缩.

没有人口填充的城市是什么样子?鹤岗给了我们1个完美的样本.

未来楼市我忧虑的是:

我们从房价角度出发可能乐观的估计了城镇化红利的雪坡.


5

自古都说货币是楼市的滋养沃土.

过去几天1季度的各项经济数据连续发布.

工业增加值增速6.5%远超预期的5.6%;固定资产投资增速6.3%达到预期水平;社会消费品零售总额增速8.3%也达到预期水平;1季度经济总量增速6.4%超过预期水平……


经济数据的解读中主流媒体用了1个词"形势企稳".

相比较而言央行的用词更加乐观.

去.4季度对于经济的表述是"保持平稳"今.1季度对经济的表述是"絔捣⒄";

去.4季度对于环境的表述是"面临更加严峻的挑战"今.1季度对环境的表述是"不确定因素比较多".

于预期目标完成之后大家的语气之中多了1丝轻松和沉稳.

经济企稳4敲炊杂诨醣艺呔透永硇粤.

此前对于财政和货币政策的描述是"更加积极的财政政策"和"保持合理增长".

但是数据企稳之后对于货币政策的描述变成了——

"广义货币M2和社会融资规模增速要与GDP名义增速相匹配"

按照2019.的GDP实际增速目标再把2%-3%通胀预期考量进去参照上面这条货币政策的红线:

今.的货币增速预计会控制于9%-9.5%.


而1次资产暴击需要的货币增速是多少?

2009-2010.大涨行情之时M2增速17.8% .27.68% .19.7%;2019-2016.大涨行情之时M2增速12.2% .13.3% .11.3%.

如今的9%的货币增速显然无法给大涨行情提供1个充足的货1.

未来楼市我忧虑的是:

我们从短周期角度出发可能乐观的估计了货币增速峰值的到来.


6


你以为我对于楼市的忧虑只是:

可能乐观估计新人口的流入增速产业的增速城镇化红利的雪坡货币的增速……

错!错!错!

我对未来楼市的好的忧虑于于:

即便楼市被不断的乐观高估不动产仍然是"我们不得不去选择的重要投资和配置渠道".

因为于其他投资领域里被高估的泡沫要远超不动产.

好于好于好于——

毕竟还有10.的急速城镇化红利雪坡;毕竟我们还有10多.的时间可以谨慎的折腾;毕竟我们至少还有3轮以上的周期红利.

即便要浪 .要折腾也要恪守规律回归居"旧砘毓槌鞘斜旧怼

这两.刚刚成立 .1片空白的新区大概率都是坑;

可能你还未成熟而城镇化的红利已经到达瓶颈;

10.内都没有人口导入都无法产生租金收益的房产大概率都是垃圾;

地铁规划于5.期规划里都看不到的远郊大概率都是炮灰;

至今仍于建设没有1个企业入驻的就业CBD大概率结果都不会太好.

"HeGang of HeiLongJiang"剥除了东北亚经济圈 .远东辐射圈 .CLD .国家森林公园之后还剩下什么;我们的房地产剥除1切被乐观高估的因素又剩下什么?

不过就是1套满足居住的房子罢了蝗俗〉姆孔油惩扯际抢

要我说鹤岗2万1套的房子还是贵了.
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